Расчет стоимости по укрупненным показателям. Метод на основе укрупненных сметных нормативов. Укрупненный сметный расчет
Если имеется конструкторская документация на объект и оценщик может получить информацию от предприятия-производителя, то появляется возможность рассчитать себестоимость изготовления и стоимость объекта по укрупненным нормативам.
Для укрупненных расчетов нужна информация о производстве, похожем на оцениваемый объект по технологии изготовления продукции, организации производства и материальному составу. При этом не надо подбирать функциональные и конструктивные аналоги. Например, ткацкий станок, упаковочная машина и сверлильный станок представляют собой разные изделия по назначению и конструкции. Но состав материалов, из которых они сделаны, технология и оборудование, на котором их изготавливают, некоторые стандартные комплектующие изделия у них одинаковы. Вполне возможно их изготовление на одном машиностроительном заводе.
Под нормативами затрат понимают относительные или удельные показатели, характеризующие расход какого-либо ресурса на единицу влияющего фактора. Укрупненными считают такие нормативы, которые объединяют несколько видов (статей) затрат.
В качестве примера рассмотрим методику определения себестоимости изготовления специального (нестандартного) технологического и вспомогательного оборудования, средств автоматизации и механизации.
Полная себестоимость изготовления единицы оборудования
Сп = SЗм + SКм + SЗп + Нр,
где SЗм ¾ затраты на основные материалы;
SКм¾ затраты на комплектующие изделия;
SЗп ¾ заработная плата основных рабочих;
Нр ¾ косвенные (накладные) расходы в производстве.
Затраты на материалы рассчитываются по формуле
Зм = ЗудG ,
где Зуд ¾ удельные материальные затраты, приходящиеся на натуральную единицу или 1 т изделия;
G ¾ объем выпуска (шт./год) или масса изделия объекта в тоннах.
Затраты на комплектующие изделия можно рассчитывать разными способами.
1. Если таких комплектующих изделий в объекте мало, то можно рассчитать их непосредственно, используя современные цены на эти изделия и их число по каждой позиции в спецификации.
2. Если спецификация комплектующих изделий большая, то в качестве укрупненного норматива для данных затрат берут их процентное отношение к затратам на основные материалы. Такое процентное отношение выводят из анализа калькуляций по нескольким объектам, относящимся к одной технологической группе.
3. Если это процентное отношение непостоянно у рассматриваемой совокупности объектов, то его дифференцируют в зависимости, например, от группы сложности по степени автоматизации оборудования.
Заработная плата основных рабочих наиболее просто рассчитывается по такому укрупненному нормативу, как удельная заработная плата , приходящаяся на один технологический узел (сборочную единицу).
К технологическим узлам относят узлы первого порядка, а также сложные детали оборудования (станины, корпуса, траверсы и т. д.).
Расчет выполняют по формуле
SЗп = SЗту ´ Ту,
где Зту ¾ удельная заработная плата на один технологический узел;
Ту ¾ число технологических узлов в объекте.
Норматив удельной заработной платы на один технологический узел может быть принят либо постоянным как среднее значение, либо его дифференцируют в зависимости от того или иного параметра, например от массы конструкции.
Можно определять заработную плату пропорционально трудоемкости изделия.
Косвенные (накладные) расходы не распределяют по статьям калькуляции, а рассчитывают в полной сумме, принимая в качестве укрупненного норматива коэффициент (процент) этих расходов по отношению к заработной плате основных рабочих.
Данный коэффициент представляет собой отношение суммы затрат на содержание и эксплуатацию машин и оборудования, цеховых расходов, общехозяйственных и коммерческих расходов к заработной плате основных рабочих.
Расчеты данным методом выполняют по следующим этапам.
1. Собирают информацию о нескольких (не менее трех) однородных объектах, относящихся к той же технологической группе, что и оцениваемый объект: калькуляции и основные технические сведения (масса конструкции, группа сложности по степени автоматизации, число технологических узлов и т. п.).
3. Рассчитывают удельные и относительные показатели по калькуляциям выбранных объектов и после их анализа назначают укрупненные нормативы.
4. Рассчитывают себестоимость и восстановительную стоимость оцениваемого объекта по укрупненным нормативам.
Укрупненный расчет затрат на производство продукции
(машин и оборудования)
Укрупненный расчет себестоимости изготовления единицы продукции и услуг по технологическим переделам рекомендуется проводить по следующей формуле
где Д Э j ¾ затраты на топливо и электроэнергию для технологических целей в литейном и сварочном производствах, руб./шт.;
k ¾ количество технологических переделов, используемых при изготовлении продукции;
C Mj ¾ стоимость материалов, покупных изделий и полуфабрикатов, необходимых для изготовления изделия (не для ремонта и обслуживания основных производственных фондов), руб./шт.;
Б j ¾ средневзвешенная по трудоемкости стоимость единицы оборудования по технологическим переделам, тыс. руб./ед. оборудования;
m j ¾ масса деталей, подвергающихся термообработке, т/шт.;
t j ¾ суммарная трудоемкость изготовления продукции по технологическому переделу, ч/шт.;
m Oj ¾ количество операций по технологическому переделу;
Q j ¾ объемы производства по технологическим переделам, тыс. шт./год;
a ¾ коэффициент, учитывающий прочие расходы, неучтенные в других калькуляционных статьях, равный 0,13.
Постоянные коэффициенты по технологическим переделам приведены в таблице 13.19.
| Наши услуги | |
 |
☛
Оказание различных сметных услуг на основе любых исходных данных (проект, ведомость работ, чертежи и т.п.)
|
| Наши сроки | |
 |
Мы предоставляем максимально сжатые сроки по оказанию различных сметных услуг в высоком качестве. При необходимости мы готовы работать для вас круглосуточно и в выходные дни. |
| Наши цены | |
 |
Цены на наши услуги зависят от точности и объема Ваших исходных данных и сроков. Стоимость зависит от объёма выполняемых работ. Более точно определить стоимость можно воспользовавшись . Оплату можно произвести электронными, наличными и безналичными платежками. |
| Наши гарантии | |
 |
Мы реально существующее юридическое лицо с офисом и специалистами в отличие от большинства наших конкурентов, где за маской компании скрываются частники, которые в свободное от основной работы время подрабатывают случайными заказами. К нам можно приехать в офис и проконсультироваться по всем сметным вопросам. С нами можно заключить договор и оплатить услуги по безналичному расчету. |
| Наши лицензии | |
|
В отличие от большинства наших конкурентов наши сметчики действительно периодически проходят повышение квалификации и аттестацию, о чем свидетельствуют аттестаты и свидетельства. Кроме того наша компания имеет допуск к проектно-сметным работам. Ознакомиться с данными документами можно в разделе " Наши сертификаты ". |
|
| Примеры наших работ | |
 |
У нас значительный опыт в оказании различных сметных услуг. Примеры работ Вы можете увидеть в нашем разделе "Примеры работ ". |
Практика применения Укрупненных Территориальных расценок на конструкции и виды работ для расчета затрат при оценке объектов недвижимости
В настоящее время в практике оценочной деятельности при расчете затрат на новое строительство, реконструкцию, капитальный ремонт , восстановительной стоимости, стоимости замещения и других видов затрат используются следующие основные методы:
Определение затрат по объектам-аналогам;
Методы укрупненных показателей стоимости;
Метод определения затрат по объектам-аналогам.
Суть метода состоит в том, что отбираются по схожим количественным и качественным характеристикам объекты, являющиеся аналогами к оцениваемому объекту. Затем производится отбор критериев сравнения объекта-аналога и объекта оценки и производятся соответствующие корректировки величины затрат. Данный метод является одним из наиболее оперативных, если имеется соответствующая информация по объектам-аналогам. Однако, этот метод отличается невысокой точностью (20%-30%).
Методы укрупненных показателей стоимости.
Метод сравнительной единицы.
При отсутствии данных по объектам аналогам может применяться метод сравнительной единицы (удельных показателей).
Метод основан на сравнении затрат на единицу потребительских свойств (1 рабочее место в сооружении, 1 стояночное место техники в укрытии, 1 м2 общей площади , 1 м3 строительного объема, 1 единица оборудования и т. п.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного объекта-аналога или соответствующего норматива.
Метод укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) и метод укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) аналогичны по своей сути, которая заключается в том, что за основу берется некий базисный показатель стоимости и корректируется в соответствии с уникальными характеристиками объекта оценки.
Метод укрупненных сметных норм (УСН).
Сущность метода заключается в расчете затрат на создание объектов как суммы затрат на их основные конструктивные элементы. Эти затраты определяются по справочникам укрупненных сметных норм (УСН). Объемы конструктивных элементов определяются по имеющейся документации или по данным обмера при техническом обследовании.
Метод укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР).
Сущность метода заключается в расчете затрат на создание объектов как суммы затрат на возведение основных элементов объектов: фундаментов, стен, перекрытий, кровли , инженерного оборудования и т. п. Эти стоимости определяются по справочникам укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР).
Однако, указанные методы и соответствующие нормативы разработаны в масштабе цен 1969г., 1984г. или 1991г., и поэтому являются в значительной мере устаревшими даже для применения в оценке объектов.
Более адекватными и применимыми в оценке объектов в настоящее время, на наш взгляд, следует считать Территориальные укрупненные расценки на конструкции и виды работ жилищно-гражданского строительства (УР 81-09-(1-40)-2001 СПб).
Согласно общим указаниям, данные укрупненные расценки составлены на основе смет на строительство по современным проектам. Сметные нормы затрат труда, основной заработной платы и времени эксплуатации строительных машин в них определены на основе Территориальных единичных расценок и Государственных элементных сметных норм. Укрупненные расценки предназначены для определения стоимости предстоящего строительства при разработке обоснований инвестиций, на стадии проекта, а также при проведении торгов.
Из сказанного следует, что укрупненные расценки предусматривают менее точное определение величины затрат, чем сборники современных единичных расценок, поскольку в конкретной укрупненной расценке представлен фиксированный перечень работ и материалов, которые, возможно, не совпадут с реально производимыми. Однако, рассматриваемые укрупненные расценки, разработанные в базисном уровне цен по состоянию на 1 января 2000 года, позволяют составлять сметную документацию с большей точностью (до 10%), чем с помощью данных по объектам-аналогам, а также укрупненным нормативам 1969 – 1991 года.
Практически, по укрупненным расценкам 2001г., можно рассчитать сумму затрат на следующий перечень исполнения конструктивных элементов:
Фундаменты могут быть только ленточные железобетонные или свайные (причем, если свайные, то только погружные с рельсового копра);
Наружные стены могут быть только из кирпича;
Перекрытия могут быть только из железобетонных плоских сплошных и пустотных настилов;
Конструкция крыши, кроме как из железобетонного покрытия, не предусмотрена;
Кровля предусмотрена только мягкая или эксплуатируемая из бетонных блоков;
Внутренняя отделка предусмотрена типовая.
Поэтому укрупненные расценки можно применять при определении стоимости строительства, как правило, объектов I группы капитальности.
На практике номенклатура элементов зданий и сооружений и их конструктивное исполнение намного шире. Например, в настоящее время, особенно при возведении нежилых общественных зданий , а также при реконструкции различных объектов (в том числе жилых), довольно часто используется стропильная конструкция крыши с жесткой кровлей из оцинкованной стали. При возведении небольших зданий, III и IV групп капитальности (торговые павильоны и т. д.), также предусматриваются перекрытия по деревянным и металлически балкам с заполнением. Кроме того, в зданиях и сооружениях различного назначения в зависимости от класса объекта может быть запроектирована различная внутренняя и наружная отделка.
Рассчитать стоимость строительных и ремонтных работ для подобных объектов с помощью использования только укрупненных сметных нормативов не представляется возможным.
Вместе с тем базирование укрупненных расценок на единичных расценках позволяет одновременно использовать в одном расчете как укрупненные, так и единичные расценки. Возможность совмещения укрупненных и единичных расценок в одном расчете практически исключает такой основной недостаток укрупненных расценок, как их недостаточную номенклатуру, и представляет возможность аналитику включить в сметный расчет необходимый перечень работ, а также исключить ненужные работы. Помимо возможности «уточнять» таким образом сметные расчеты по укрупненным расценкам с помощью единичных расценок, можно использовать укрупненные расценки для капитального ремонта с поправочными коэффициентами 1,15 к зарплате основных рабочих и 1,25 к стоимости эксплуатации машин и механизмов, а также соответствующих коэффициентов при демонтаже. Особенно это удобно для расчетов при реконструкции объектов под другую функцию. Например, требуется рассчитать затраты на реконструкцию здания под жилую и под офисную функции (что довольно часто необходимо проводить при анализе наилучшего использования). Допустим, необходимо рассчитать затраты на отделку помещений и замену электрослаботочных устройств. С этой целью можно демонтировать внутреннюю отделку и электрослаботочные устройства по укрупненным расценкам и – соответственно, с применением коэффициентов на демонтаж инженерных сетей: 0,4 - к зарплате основных рабочих и стоимости эксплуатации машин и механизмов и 0 - к стоимости материалов, а затем рассчитать необходимый вариант отделки по единичным расценкам. В частности, если требуется рассчитать стоимость реконструкции под офисную функцию, то для электрослаботочных устройств встроенных помещений типа офисов уже имеется готовая укрупненная расценка.
Для составления сметной документации по укрупненным расценкам могут использоваться различные программные продукты, имеющиеся на рынке. Самый простой из них и доступный - Сметный калькулятор. При расчетах на Сметном калькуляторе, использование укрупненных расценок значительно снижает трудозатраты на составление локальных смет. Отметим, что при подобных расчетах затрат не требуется высокой квалификации сметчика. Так, владея только основами технологии строительного производства, можно, использовав соответствующую расценку из сборника укрупненных расценок, учесть необходимые затраты на данные работы.
Так как сметные нормы затрат труда, основной заработной платы и времени эксплуатации строительных машин укрупненных расценок определены на основе Территориальных единичных расценок и Государственных элементных сметных норм, укрупненные расценки можно использовать совместно с единичными расценками, что позволяет существенно их дополнить.
Помимо прямого расчета сметы затрат на НИОКР применяются укрупненные и упрощенные методы. Эти методы используются при разработке пятилетних и годовых планов научными организациями. К таким методам относят метод аналогов (параметрический), методы регрессионного анализа, расчеты на основе средней стоимости одного человеко-дня и др.
А) Метод аналогов . Суть метода состоит: 1) подбирается базовый аналог цены; 2) определяются расчетным или экспертным методом корректирующие коэффициенты, например, коэффициенты сложности (К сл ), унификации (К у ), новизны (К н ) и др.; 3) рассчитывается сметная стоимость базовой НИОКР и стоимость темы по формуле:
где М н, М б – установленная мощность новой и базовой техники, кВт;
К у.б, К у.н – коэффициенты унификации базовой и новой установки;
Д о.н, Д о.б – количество оригинальных деталей (узлов) новой и базовой техники.
Б) Методы регрессионного анализа. Этот способ основан на обобщении статистического материала и стоимости законченных разработок, их классификации по функциональным и конструктивным признакам. Далее устанавливается корреляционная зависимость стоимости разработки от основных производственных факторов, оказывающих наибольшее влияние на величину затрат. В общем виде взаимосвязь между факторами выражается формулой:
С = f (x 1 , х 2 , х 3 …х n), (1.7)
Например, себестоимость металлообрабатывающего оборудования – токарных станков определяется многофакторным линейным уравнением типа:
С ток = А + a . В + gД + bП + уК т.о + uК у.о , (1.8)
где С ток – себестоимость станка, грн/т;
А – постоянный коэффициент;
В – вес станка, т;
Д – мощность электрооборудования, кВт;
П – производительность, шт/час; кг/час;
К т.о – коэффициент технической оснащенности в относительных единицах;
К у.о – коэффициент унификации оборудования в относительных единицах;
a, g,b, у, u - коэффициенты регрессии или эластичности, определяющие процент изменения себестоимости станка при изменении производственных факторов на 1%.
Аналогичным образом могут быть построены стоимостные характеристики для других видов оборудования: станков, конвертеров, машин непрерывного литья заготовок, термических и доменных печей, окомковательного оборудования.
В) При отсутствии разработок-аналогов. Плановая стоимость (Ц план ) НИОКР может быть рассчитана исходя из средней стоимости одного человеко-дня () в i –том подразделении и общей трудоемкости i –го этапа данной НИОКР (Т i ):
, (1.9)
Т = F . ч
где i и j - число этапов и подразделений, участвующих в планируемой НИОКР;
F ij – действительный фонд времени работы одного исполнителя в период выполнения НИОКР, человеко-дней;
ч ij - штатная численность исполнителей i –го этапа в j – том подразделении, чел.;
Средняя стоимость одного человеко-дня в j-том подразделении i -го этапа работы;
Т ij - трудоемкость i -го этапа работ в j -том подразделении.
Большое значение в определении затрат имеет использование нормативов материальных и трудовых ресурсов. Например, укрупненных и дифференцированных нормативов трудоемкости проектирования, изготовления, испытания оборудования, а также стоимости этих этапов НИОКР .
Научно-обоснованные нормативы повышают уровень планирования НИОКР и управления процессом создания новой техники.
Ниже приводятся форма сметы затрат по целевым признакам и экономическим элементам в форме шахматной таблицы (свода затрат на производство НИОКР).
I. Общие положения
1.1. Настоящие Методические рекомендации разработаны во исполнение решения коллегии Госстроя России от 28.05.03 № 8 ч. II "О ходе разработки и внедрения новой сметно-нормативной базы ценообразования в уровне цен 2001 года на территории Российской Федерации" и определяют порядок разработки укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) для объектов жилищно-гражданского назначения, предназначенных для:
Определения стоимости строительства объектов жилищно-гражданского назначения в текущих и прогнозных ценах на ранней стадии проектирования и оценке их эффективности при выборе проектного решения с учетом дальнейшей эксплуатации;
Составления инвесторских смет, используемых при проведении подрядных торгов;
Формирования и осуществления социально-экономических программ;
Экономического анализа на предварительных стадиях разработки проектных решений жилых домов, выбора типов зданий с точки зрения экономической целесообразности;
Анализа бюджетной и экономической эффективности инвестиций;
Ориентации проектировщиков, разрабатывающих проектные предложения, на оптимизацию этих решений;
Издания региональных справочно-информационных сборников с целью обеспечения ими всех инвесторов и подрядчиков и создания им равных условий при определении стоимости строительства.
1.2. Методические рекомендации предназначены для применения системы показателей, отражающие реальные условия деятельности исполнителей работ, экономико-географические условия строительной площадки на начальных стадиях проектирования и укрупненных финансово-экономических расчетов.
1.3. Укрупненные показатели стоимости строительства объектов жилищно-гражданского назначения разрабатываются на основе проектной документации по объектам-представителям, запроектированным и построенным в конкретном регионе, в зависимости от основного материала несущих конструкций, этажности, типа и функционального назначения зданий и сооружений, а также уровня комфортности, исходя из текущих и перспективных планов застройки территории на объект в целом (УПСС).
При оценке стоимости строительства указанных объектов с отличными от базового варианта конструктивными решениями (не относящимися к несущим элементам здания), а также с отличиями в решениях инженерных систем зданий, разрабатываются укрупненные показатели стоимости по отдельным конструктивным элементам зданий и сооружений (УПСК).
1.4. УПСС разрабатываются по жилым домам - на 1 м 2 общей площади жилого дома с определенным уровнем потребительских свойств (этажность, тип дома, конструкции стен, комфортность), по общественным зданиям - на одно место, ученическое место, на м 2 торговой площади, м 3 строительного объема и т.п.
1.5. УПСК разрабатываются на единицу измерения самого конструктива или объема выполнения строительно-монтажных работ (м 2 покрытия пола, м 2 проема, п.м трубопровода и т.п.).
1.6. Номенклатура объектов жилищно-гражданского назначения, включаемая в Сборник укрупненных показателей стоимости строительства в максимальной степени должна предусматривать оптимизацию структуры регионального строительства с использованием новых эффективных материалов, изделий, конструкций и инженерного оборудования.
1.7. Разработанные проекты сборников УПСС проходят экспертизу в Госстрое России. Вместе с проектами УПСС передаются необходимые обосновывающие материалы с пояснительной запиской с обязательным указанием использованных исходных данных.
Организации-разработчики в соответствии с экспертными заключениями вносят в проекты сборников УПСС необходимые исправления. Откорректированные УПСС брошюруются в сборники, им присваиваются соответствующие номера и они в 2-х экземплярах представляются в Госстрой России на утверждение.
1.8. Пересмотр, дополнение, изменение номенклатуры объектов и их отдельных элементов производится с периодичностью не реже одного раза в год.
II. Номенклатура объектов и выбор объектов-представителей с учетом потребительских свойств строительной продукции для разработки УПСС
2.1. Укрупненные показатели стоимости строительства отражают стоимостные показатели объектов строительства (реконструкции), технико-экономические характеристики которых отвечают требованиям действующих норм проектирования.
2.2. Номенклатура объектов, включенных в Сборник укрупненных показателей стоимости строительства должна охватывать основной перечень зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения, разрабатываемых проектными организациями, по которым осуществляется строительство (реконструкция, ремонт) на территории субъекта федерации (муниципального образования).
2.3. Проектная документация, выбранная для разработки Сборника(ов), должна отвечать градостроительным и объемно-планировочным требованиям, предъявляемым к современным комплексам и объектам жилищно-гражданского назначения, а также способствовать повышению их социально-экономической эффективности.
Кроме того, проекты должны отражать наиболее полно специфические особенности направления развития жилищно-гражданского строительства по конструктивным, техническим, технологическим решениям не только в регионе, но и содержать общероссийский и мировой опыт строительства объектов соответствующего функционального назначения.
2.4. В Сборнике предусмотрена следующая номенклатура объектов:
Объекты жилищного строительства:
Жилые дома, строительство которых осуществляется по типовым и индивидуальным проектам с группировкой по этажности;
Жилые дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания по типовым и индивидуальным проектам;
Гостиницы, общежития.
Объекты (учреждения) просвещения:
Детские дошкольные учреждения (ясли, сады); общеобразовательные школы; специализированные школы (музыкальные, гимназии, лицеи и др.); образовательные центры; техникумы, колледжи, профтехучилища; высшие учебные заведения.
Культурно-просветительные и зрелищные здания:
Клубы, дома культуры и творчества; библиотеки; кинотеатры; киноконцертные залы, театры, концертные залы; летние эстрады; музеи, культурные центры; дискотеки и др.
Объекты торговли и общественного питания:
Продовольственные и промтоварные магазины, супермаркеты; киоски; рынки; рестораны, столовые, закусочные, кафе.
Объекты коммунально-бытового назначения:
Приемные пункты предприятий бытового обслуживания; парикмахерские, бани, сауны; предприятия по ремонту бытовых машин и приборов; предприятия и фабрики пошива и ремонта обуви; фабрики ремонта и изготовления мебели; ломбарды.
Учреждения здравоохранения:
Поликлиники, больницы, родильные дома, амбулатории, диспансеры, отдельные корпуса на территории больниц.
Физкультурно-спортивные здания и сооружения:
Спортивные корпуса; плавательные бассейны; комплексные спортивные сооружения, стадионы, открытые площадки.
Учреждения финансов, юстиции, управления:
Банки, биржи, здания управления, офисы.
Объекты коммунального хозяйства:
Гаражи-стоянки, автостоянки открытые, гаражи грузовых автомобилей, автобусов, автозаправочные станции, станции техобслуживания автомобилей, общественные туалеты, жилищно-эксплуатационные конторы, пожарные депо, хлебопекарни.
Элементы озеленения и благоустройства:
Газоны; пешеходные дорожки и площадки отдыха; малые формы; хозяйственные площадки, детские площадки, спортивные площадки; проезды, тротуары.
Перечень объектов-представителей, принимаемых для разработки УПСС, представляется в форме таблицы .
2.5. Основная типология объектов жилищно-гражданского назначения, его конструктивных элементов с учетом современных технологий и материалов представляется в форме таблицы. Макет таблицы типологии объектов жилищного строительства для разработки Сборника укрупненных показателей строительства представлен в .
2.6. Исходным материалом для разработки УПСС может служить проектно-сметная документация по объектам строительства (реконструкции, ремонта), разработанная в установленном порядке на разных стадиях инвестиционного процесса, привязанная к условиям региона.
Под фактической сметной стоимостью следует понимать сметную стоимость построенных и сданных в эксплуатацию зданий и сооружений, которая учитывает все изменения, возникающие в ходе строительства, за исключением затрат на переделки, вызванные ошибками проектных или строительных организаций.
Наиболее полно должна быть использована сметная документация, подготовленная с применением современных компьютерных программ для автоматизации формирования сметных расчетов.
2.7. Сметная документация по объекту, принимаемая для разработки УПСС, должна учитывать следующие затраты:
а) стоимость всего комплекса строительно-монтажных работ по объекту, включая внутренние санитарно-технические и электромонтажные работы, работы по устройству внутренних слаботочных сетей, а также стоимость сооружения лифтов и мусоропроводов в случаях, когда они предусмотрены проектом;
б) стоимость инженерного оборудования территории, включая прокладку сетей водоснабжения, канализации, теплогазоснабжения, ливнестоков, энергоснабжения, сетей радиофикации и телефонизации в объемах, необходимых для подключения проектируемого объекта к уличным или магистральным инженерным сетям;
в) затраты на благоустройство отведенной под строительство территории, включая стоимость работ по вертикальной планировке и устройству проездов на территории жилой части микрорайонов или кварталов, а также работ по озеленению этой территории.
2.8. Стоимость освоения и инженерной подготовки территории, отведенной под строительство, работ, связанных со сносом и переносом существующих строений, перекладкой инженерных коммуникаций и др. не включается в состав укрупненных показателей стоимости. При формировании инвесторской сметы вышеперечисленные затраты могут включаться дополнительно по данным статотчетности, среднесложившимся издержкам инвесторов в том муниципальном образовании, на территории которого предполагается осуществление строительства объекта.
2.9. Не допускается учитывать в составе показателей стоимости жилищного строительства, принимаемых для разработки УПСС, затраты на строительство встроенных и пристроенных помещений предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, дошкольных и школьных учреждений и других предприятий и учреждений культурно-бытового и коммунального назначения, помещений отделений связи, АТС, отделений милиции, помещений административного назначения.
III. Исходные условия и нормативная база для разработки сборников УПСС
3.1. Исходным условием для разработки укрупненных показателей является проектная документация по объектам жилищно-гражданского назначения, выполненная с учетом современных требований и нормативов, предъявляемых к строительству зданий и сооружений Российским законодательством.
3.2. Для разработки сборников УПСС используются нормативные и методические материалы и документы новой сметно-нормативной базы, разработанные, утвержденные и введенные в действие в установленном порядке, в том числе:
Государственные элементные сметные нормы на строительные работы (ГЭСН-2001);
Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования (ГЭСНм-2001);
Государственные элементные сметные нормы на пусконаладочные работы (ГЭСНп-2001);
Федеральные единичные расценки на строительные работы (ФЕР-2001);
Федеральные единичные расценки на монтаж оборудования (ФЕРм-2001);
Федеральные единичные расценки на пусконаладочные работы (ФЕРп-2001);
Территориальные единичные расценки на строительные работы (ТЕР-2001);
Территориальные единичные расценки на монтаж оборудования (ТЕРм-2001);
Территориальные единичные расценки на пусконаладочные работы (ТЕРп-2001);
Федеральные сметные цены на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве;
Территориальные сметные цены на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве;
Федеральные сметные расценки на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств;
Территориальные сметные расценки на эксплуатацию строительных машин и автотранспортных средств.
3.3. Для расчета укрупненных показателей каждого конкретного региона используются соответствующие ресурсно-технологические модели объекта-представителя.
3.4. Ресурсно-технологическая модель строительно-монтажных работ по объекту-представителю состоит из отдельных разделов, каждый из которых представляет собой конструктивный элемент построенного и запроектированного объекта. Сметные расчеты, выполненные ресурсным методом по форме 4 Методических указаний по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-1.99), по каждому конструктивному элементу преобразуются в сводную ресурсную смету.
3.5. Из полного перечня материальных и технических ресурсов производится выбор ресурсов-представителей или их групп, стоимость которых превышает 85% общей стоимости "материалов, изделий, конструкций" и "строительных машин и механизмов". Материалы и механизмы, не вошедшие в основную номенклатуру, отражаются как "прочие материалы" и "прочие механизмы" с фиксацией их доли в процентах от суммарной стоимости материалов (механизмов), охваченных основной номенклатурой.
Стоимостная оценка ресурсов модели содержит региональные ценовые показатели сметно-нормативной базы СНБ-2001 в уровне цен 01.01.2000 г. При последующем пересчете удельных показателей в уровень текущих цен, стоимость ресурсов принимается по их фактической стоимости, сложившейся в регионе.
3.6. Накладные расходы принимаются в размере, предусмотренном Методическими указаниями по определению величины накладных расходов в строительстве (МДС 81-4.99).
3.7. Сметная прибыль принимается в размере, предусмотренном Методическими указаниями по определению величины сметной прибыли в строительстве (МДС 81-25.2001).
3.8. При формировании стоимостных показателей УПСС размер лимитированных затрат определяется согласно "Методическим указаниям по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации. МДС 81-1.99 "
3.9. Расчет индексов производится согласно "Методическим рекомендациям по расчету индексов цен на строительную продукцию для подрядных строительно-монтажных организаций ".
3.10. Разработку сборников УПСС рекомендуется осуществлять за счет средств заинтересованных министерств Российской Федерации, других федеральных органов исполнительной власти, отраслевых структур, администраций субъектов Российской Федерации.
3.11. Общее методическое руководство разработкой сборников УПСС всех назначений, координацию и контроль за разработкой осуществляет Управление ценообразования и сметного нормирования Госстроя России.
IV. Порядок разработки укрупненных показателей стоимости строительства
4.1. Перечень объектов-представителей по каждому направлению функционального использования формируется исходя из наличия проектно-сметной документации построенных или запроектированных объектов строительства (реконструкции), прошедших экспертизу в установленном порядке.
4.2. Сметная документация, принятая для формирования укрупненных показателей, должна быть выполнена ресурсным методом в уровне ценовых показателей 01.01.2000 г. с использованием нормативов СНБ-2001.
Сметные расчеты по объектам жилищно-гражданского назначения, строительство которых было осуществлено до введения сметно-нормативной базы 2001 г. и которые могут быть использованы при формировании Сборника укрупненных показателей, должны быть пересчитаны с использованием СНБ-2001. Использование ресурсных показателей сметно-нормативной базы 1984 (1991) года не допускается.
4.3. Укрупненные показатели стоимости строительства (реконструкции) рассчитываются в уровне цен сметно-нормативной базы СНБ-2001 по состоянию на 01.01.2000 г. в расчете на принятую единицу измерения.
Переход от базисной стоимости, определенной с помощью УПСС, к стоимости в текущем уровне цен осуществляется путем пересчета ценовых показателей ресурсным методом или с использованием отдельных индексов цен по калькуляционным статьям затрат (материальным ресурсам, оплате труда, стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов), видам строительно-монтажных работ или объекту-представителю в целом.
4.4. Исходным материалом для формирования УПСК могут служить сметные расчеты, выполненные при технико-экономическом обосновании конструктивных решений в составе проекта, а также расчеты на различные варианты отделки помещений, фасадов, заполнений проемов, кровельных покрытий, инженерного оборудования и др.
4.5. УПСС подразделяются на:
Удельные показатели стоимости строительства по объектам жилищно-гражданского назначения на 1 м 2 общей площади;
Удельные показатели стоимости строительства по конструктивным элементам, видам работ и инженерному оборудованию (внутреннее) на 1 м 2 общей площади;
Удельные показатели стоимости строительства по конструктивным элементам, видам работ и инженерному оборудованию (внутреннее и внутриплощадочное) на единицу конструктива.
4.6. Удельные показатели стоимости строительства по конструктивным элементам, видам работ и инженерному оборудованию (внутреннее и внутриплощадочное) на единицу конструктива представляют собой расчетную стоимость возведения отдельных элементов зданий и сооружений в расчете на единицу конструктива. В качестве единицы измерения может быть принят м 2 проема, м 2 кровельного покрытия, м 2 покрытия пола, стены, потолка, п.м. трубопроводов и т.п.
Макет таблицы УПСС на здание (объект-аналог) представлен в .
4.7. Стоимость строительства 1 м 2 общей площади (показатель укрупненной стоимости строительства УПС(б) по базовому варианту учитывает следующие затраты:
где - стоимость строительно-монтажных работ, руб./м 2 ;
Базовый вариант укрупненного показателя стоимости i-го конструктивного элемента, руб./м 2 ;
Затраты на оборудование: инженерное, транспортное, а также на мебель и инвентарь, руб./м 2 ;
С Уч - затраты на освоение участка, подготовку территории, внешние коммуникации и инженерные сооружения, необходимые для подключения проектируемого объекта (группы объектов) к уличным или магистральным инженерным сетям, благоустройство и озеленение территории строительства, включенных в соответствии с п.п. , Методических рекомендаций, руб./м 2 ;
С Пр - прочие затраты.
Прочие затраты (С Пр) учитывают затраты на "содержание дирекции (технического надзора) строящегося предприятия" (глава 10 Сводного сметного расчета стоимости строительства) и стоимость выполнения проектно-изыскательских работ по главе 12 Сводного сметного расчета стоимости строительства.
4.8. Стоимость строительства объекта в целом () определяется произведением площади объекта (S, м 2) или иного укрупненного показателя (м 3 строительного объема, одно место и т.п.) на соответствующий определенный для базового варианта показатель укрупненной стоимости строительства УПС(б):
4.9. В качестве базового варианта может быть принят проект строительства (реконструкции) объекта соответствующего функционального назначения, отвечающий наиболее типичным для данного региона условиям конструктивного и объемно-планировочного решения, а также уровню комфортности.
Кроме того, базовый вариант должен учитывать современные виды инженерного и технологического оборудования (систему кондиционирования воздуха, технологическое телевидение и др.) и новые строительные материалы и конструкции, применяемые в практике проектирования строительства объектов.
4.10. Для условий строительства (реконструкции), отличающихся от базовых, учитывающих различия в объемно-планировочных решениях, в Сборнике должна предусматриваться система корректирующих коэффициентов, перечень которых приведен в табл. 3.4 .
4.11. При оценке стоимости строительства объекта жилищно-гражданского назначения с отличным от базового варианта конструктивными решениями (не относящимся к несущим элементам здания), а также с отличиями в решениях инженерных систем зданий, разрабатываются укрупненные показатели стоимости по отдельным конструктивным элементам зданий и сооружений (УПСК) на 1 м 2 общей площади зданий и сооружений или на единицу самого конструктива.
4.12. Стоимость строительно-монтажных работ по оцениваемому объекту с учетом заданного конструктивного решения его отдельных элементов определяется следующим образом:
где - стоимость строительства неизменяемой части объекта (фундамент, каркас, перекрытие и т.д.);
Стоимость строительства изменяемой части объекта;
N - общее количество конструктивных элементов зданий или сооружений;
М - количество конструктивных элементов зданий и сооружений, конструктивные решения которых отличаются от базового.
4.13. Укрупнение видов строительно-монтажных работ производится с соблюдением единства (сходности) по назначению конструктивных элементов (видов работ). Например, фундаменты (монолитные или сборные, бетонные или железобетонные и т.п.).
4.14. По укрупненным видам строительно-монтажных работ подготавливается перечень материалов, машин и механизмов, применяемых на объектах и их стоимостные показатели, при этом сметные цены на материалы, изделия и конструкции приводятся с учетом транспортных расходов по доставке материалов франко-приобъектный склад и услуг посредников, заготовительно-складских и таможенных расходов.
4.15. Стоимость строительства объекта в целом (С СТР) определяется произведением площади объекта (S, м 2) или иного укрупненного показателя (м 3 строительного объема, одно место и т.п.) на соответствующий показатель укрупненной стоимости строительства:
При оценке стоимости строительства с использованием укрупненных показателей в текущем (прогнозном) уровне цен используется система коэффициентов, отражающих инфляционные процессы в строительстве.
4.16. Расчет стоимости строительства объекта представляется в форме таблицы .
V. Расчет индексов
5.1. Переход от базисной стоимости, определенной с помощью УПСС, к стоимости в текущем уровне цен осуществляется путем пересчета ценовых показателей ресурсным методом или с использованием отдельных индексов цен по калькуляционным статьям затрат (материальным ресурсам, оплате труда, стоимости эксплуатации строительных машин и механизмов), видам строительно-монтажных работ или объекту-представителю в целом.
5.2. Для расчета индексов следует выполнить выбор ценовых показателей ресурсов-представителей по отдельным видам работ и объекту в целом в соответствии с п.п. , Методических рекомендаций. В качестве представителей строительной техники (машин и механизмов) принимаются технические средства, играющие ведущую роль в стоимости их эксплуатации в расценке. В качестве материалов-представителей принимаются материальные ресурсы, стоимость которых превышает 85% в общей стоимости материалов. Текущий уровень оплаты труда рабочих - строителей и механизаторов принимается по данным региональных комитетов государственной статистики.
5.3. Расчет индексов следует производить в 2 этапа.
На первом этапе рассчитываются индексы по элементам прямых затрат: по оплате труда рабочих-строителей, эксплуатации строительных машин и материальным ресурсам.
На втором этапе рассчитываются индексы по отдельным конструктивным элементам или объекту-представителю в целом.
Приложение 1
Перечень объектов-представителей, принимаемых для разработки УПСС (их технико-экономические показатели)*
| Наименование объекта-представителя | Основные характеристики объекта-представителя | Этажность | Количество секций, шт. | Общая площадь, м 2 |
| I. Объекты жилищного строительства: | ||||
| II. Объекты (учреждения) просвещения | ||||
____________________
* Перечень объектов-представителей формируется в соответствии с Методических рекомендаций
Приложение 2
Макет типологии объектов-представителей жилищного строительства (на примере строительства жилых домов)
| Краткая характеристика конструктивных элементов и видов работ | Этажность зданий |
||||
| 1 | |||||
| Размеры в плане, м | |||||
| Высота этажа, м | |||||
| Типы квартир, м 2 /% | |||||
| 1-комнатные | |||||
| 2-x комнатные | |||||
| 3-x комнатные | |||||
| 4-x-комнатные | |||||
| Фундаменты: | |||||
| Сборные бетонные ленточные | |||||
| Ленточные бутобетонные | |||||
| Сборные бетонные | |||||
| Монолитные ж/б стаканного типа под колонны и сборные ж/б фундаментные балки | |||||
| Деревянный | |||||
| Железобетонный монолитный | |||||
| Металлический | |||||
| Перекрытия: | |||||
| Деревянно-щитовые | |||||
| Сборные ж/б плиты | |||||
| Монолитные безбалочные | |||||
| Наружные стены: | |||||
| Сборные ж/бетонные панели | |||||
| Бетонные блоки | |||||
| Кирпичные толщиной 300 мм | |||||
| Керамзитобетонные панели | |||||
| Сборные ж/бетонные панели | |||||
| Легкие 3-х слойные панели | |||||
| Фасадная система: | |||||
| Вентилируемая | |||||
| Невентилируемая | |||||
| Скатная, битумно-полимерная черепица | |||||
| Плоская, из рулонного материала типа "Армокров" | |||||
| Плоская из рулонного материала типа "Изопласт" | |||||
| Межкомнатные перегородки: | |||||
| Ячеистый бетон | |||||
| Гипсокартонные | |||||
| Внутренняя отделка жилых помещений: | |||||
| Оклейка обоями улучшенного качества | |||||
| Окраска водоэмульсионными красками | |||||
| Покрытие линолеумом | |||||
| Половая рейка | |||||
| Внутренняя отделка вспомогательных помещений: | |||||
| Керамическая плитка | |||||
| Водно-дисперсионная краска для влажных помещений | |||||
| Заполнение оконных и дверных проемов: | |||||
| Деревянные | |||||
| Внутренние инженерные системы: | |||||
| I. Теплоснабжение: | |||||
| Центральное | |||||
| Автономное | |||||
| II. Холодное водоснабжение: | |||||
| Водогазопроводные | |||||
| Оцинкованные | |||||
| Полипропиленовые | |||||
| III. Газоснабжение | |||||
| IV. Вентиляция | |||||
| V. Канализация | |||||
| VI. Электромонтажные работы (сильный ток) | |||||
| VII. Электромонтажные работы (слабый ток) | |||||
Приложение 3
Таблица 3.1
Макет таблицы УПСС на здание в целом
Технические характеристики (объект-представитель)
| Наименование | Единицы измерения | Количество |
| Общая площадь | ||
| Строительный объем | ||
| Площадь застройки | ||
| Этажность | ||
| Высота этажа | ||
| Периметр | ||
| Площадь кровли | ||
| Площадь окон | ||
| Площадь дверей | ||
| Площадь фасада | ||
| Площадь внутренней отделки стен и перегородок | ||
| Наличие подвала | ||
| Протяженность внутриквартальных инженерных сетей: | ||
| водоснабжение | ||
| канализация | ||
| теплоснабжение | ||
| сети связи | ||
| электроснабжение | ||
| газоснабжение |
Таблица 3.2
Характеристика конструктивных элементов (объект-представитель)
А. Неизменяемая часть
| Конструктивные элементы | Краткая характеристика | Удельный вес, % | Стоимость на 1 кв.м общей площади(на 1 м 3 строительного объема), руб. |
|
| Фундаменты | ||||
| Перекрытие | ||||
| Перегородки | ||||
| Лестницы | ||||
| Конструкции крыши (без кровельного покрытия) | ||||
| Подготовка под отделку внутренних помещений | ||||
| Прочие (отмостка, крыльцо и т.п.) | ||||
Б. Изменяемая часть
| Конструктивные элементы | Краткая характеристика | Единицы измерения | ||
| а) деревянные | ||||
| б) деревянные | ||||
| г) алюминиевые | ||||
| а) щитовые | ||||
| б) деревянные | ||||
| г) алюминиевые | ||||
| Утепление и отделка фасада | ||||
| а) пенополистирол, штукатурка, окраска | м 2 фасада | |||
| б) пенополистирол, фактурная отделка ("ЛАЭС") | м 2 фасада | |||
| в) сайдинг с утеплителем "URSA" | м 2 фасада | |||
| б) керамогранит | ||||
| г) рулонные материалы | ||||
| Внутренняя отделка потолков | ||||
| а) окраска составами на основе мела или извести | ||||
| в) гипсокартон с окраской водоэмульсионными составами | ||||
| г) подвесная система | ||||
| д) натяжные | ||||
| Внутренняя отделка стен и перегородок | ||||
| а) окраска масляными составами | ||||
| б) окраска водоэмульсионными составами | ||||
| в) окраска декоративными составами | ||||
| д) керамическая плитка | ||||
| а) рулонные материалы | ||||
| б) оцинкованная сталь | ||||
| в) металлочерепица | ||||
| г) штучные материалы |
Таблица 3.3
Характеристика инженерного обеспечения (объект-представитель)
| Наименование | Краткая характеристика | Единицы измерения | Стоимость на единицу измерения, руб. |
|
| а) грузовые | ||||
| б) пассажирские | ||||
| Водоснабжение | 1 м 2 общей площади здания | |||
| Канализация | 1 м 2 общей площади здания | |||
| Отопление | 1 м 2 общей площади здания | |||
| Вентиляция | 1 м 2 общей площади здания | |||
| Кондиционирование | 1 м 2 общей площади здания | |||
| Противопожарные системы | 1 м 2 общей площади здания | |||
| Охранные системы | 1 м 2 общей площади здания | |||
| 1 м 2 общей площади здания | ||||
| Компьютерная сеть | 1 м 2 общей площади здания | |||
| Электроснабжение | 1 м 2 общей площади здания | |||
| Электроосвещение | 1 м 2 общей площади здания | |||
| Газоснабжение | 1 м 2 общей площади здания |
Таблица 3.4
Перечень поправок к стоимости неизменяемой части объекта-представителя
| Наименование | Единицы измерения | Поправка к стоимости1 м 2 общей площади (1 м 3 строительного объема), руб. |
|
| Поправка на материал стен | |||
| а) кирпич силикатный | |||
| б) ячеистый бетон | |||
| Поправка на изменение этажности | |||
| Поправка на изменение высоты этажа | |||
| Поправка на изменение коэффициента компактности (отношение периметра к площади застройки) | каждые 0,01 разницы | ||
| Поправка на наличие (отсутствие) подвала | м 2 площади подвала | ||
| Поправка на изменение общей площади (строительного объема) | каждые 1000 м 2 общей площади (500 м 3 строительного объема) |
Таблица 3.5
Внутриквартальные инженерные коммуникации, благоустройство, озеленение территории объекта-представителя
| Наименование | Краткая характеристика | Единицы измерения | Стоимость на единицу измерения, руб. |
|
| Водоснабжение | ||||
| Канализация | ||||
| Теплоснабжение | ||||
| Сети связи | ||||
| Электроснабжение | ||||
| Газоснабжение | ||||
| Благоустройство, в т.ч. | ||||
| Дороги и площадки | ||||
| Озеленение |
Приложение 4
| Расчет стоимости строительства ____________________________________ |
|||||
| (название объекта) |
|||||
| на территории _____________________________________________________ |
|||||
| (наименование муниципального образования) |
|||||
| в ценах на "__"_______200__г. |
|||||
| Наименование конструктивного решения и его основные характеристики | Единицы измерения | Количество | Стоимость единицы измерения, руб. | Общая стоимость, тыс. руб. | Обоснование (Таблицы ТУСН) |
| А. Неизменяемая часть конструктивных элементов | |||||
| Б. Изменяемая часть конструктивных элементов | |||||
| В. Инженерное обеспечение (внутренняя часть) | |||||
| Г. Внутриквартальные инженерные коммуникации, благоустройство, озеленение территории | |||||
Приложение 5
| Система нормативных документов в строительстве |
| Сметные нормативы Российской Федерации |
| Область |
| _________________________________________________________________ |
| Укрупненные сметные нормативы |
| и показатели |
| для определения стоимости строительства |
| в _____________ области |
| Сборник № |
| Укрупненные показатели стоимости строительства |
| для объектов жилищно-гражданского назначения |
| (ТУСН 81-09-00-2001) |
| Издание официальное |
| Администрация ___________ области |
